Krok po kroku

Budowa rozpoczęła się w 2006 roku. Pierwszym krokiem na drodze od pomysłu do jego realizacji stał się wybór odpowiedniej działki. - Położenie w bezpośrednim sąsiedztwie dużej aglomeracji byłoby atrakcyjne, rozważaliśmy budowę pola golfowego w okolicach Trójmiasta – opowiada Wojciech Dziewulski, prezes  Sand Valley Company. – Znacznie podniosłoby to jednak początkowy koszt inwestycji. Z drugiej strony – urocze i zaciszne pole położone w małej miejscowości groziło tym, że obiekt nie będzie generował w przyszłości wielkiego ruchu. Z marketingowego punktu widzenia za optymalne rozwiązanie uznaliśmy lokalizację przy drodze krajowej, łączącej dwie wielkie aglomeracje. A więc pole golfowe widoczne, zapraszające swoim widokiem, takie do którego łatwo trafić. A także – umożliwiające w przyszłości budowę hotelu który nie byłby przeznaczony wyłącznie dla golfistów. Schowane gdzieś na uboczu pole golfowe wymagałoby większych nakładów na reklamę, trudniej byłoby zrealizować wokół niego jakikolwiek projekt deweloperski. Zaczęliśmy zatem rozglądać się za lokalizacją przy drodze krajowej nr 7 łączącej Trójmiasto z Warszawą. I tak trafiliśmy na Pasłęk.
Względy marketingowe, to jednak tylko część zmiennych jakie należy wziąć pod uwagę decydując o lokalizacji pola golfowego. Ukształtowanie terenu decydować będzie bowiem w 90% o kosztach całego projektu. Ma także fundamentalne znaczenie dla architekta, który podejmie się projektowania obiektu. Badanie działki pod inwestycję zaczyna się od ekspertyzy geologicznej. Pola golfowe buduje się na piasku, a jeśli piasku nie ma lub jest go zbyt mało – oznacza to konieczność pokrycia około 60-80 hektarów gruntu piaskiem przywiezionym z zewnątrz. Koszty transportu potrafią być ogromne. Oprócz piaszczystego podłoża, potrzebna będzie też woda zasilająca system nawadniania. Ponieważ korzystanie z miejskich wodociągów należy do najdroższych możliwych pomysłów, większość pól golfowych dysponuje własnymi zbiornikami wodnymi. Idealna działka to taka, na której istnieją już naturalne oczka wodne i stawy. W przypadku konieczności wykopania stawu, kluczowa staje się odpowiedź na pytanie – jak głęboko znajdują się wody gruntowe. – Działka w Pasłęku położona jest u brzegów rzeczki Wąskiej, co gwarantowało nam, że wykopany zbiornik sam napełni się wodą - mówi Dziewulski. - Gdyby wody gruntowe znajdowały się zbyt głęboko, należałoby zbiornik uszczelnić geomembraną i napełnić wodą. To kosztowne przedsięwzięcie przypominające budowę basenu, którego udało nam się szczęśliwie uniknąć.        
O atrakcyjności działki przeznaczonej pod pole golfowe decyduje także jej naturalne pofałdowanie, zagajniki starodrzewu. Zdaniem Kaia Hulkkonena, Project Managera Sand Valley Golf & Country Club – oprócz oczywistej atrakcyjności wizualnej i sportowej, naturalnie pofałdowany teren ma jeszcze jedną zaletę: pole golfowe na takiej działce będzie się dobrze wpisywać w krajobraz. Sztuczne pagórki niektórych pól otoczone płaską jak stół równiną, po prostu nie wyglądają naturalnie. – Okolice Pasłęka zostały obdarzone przez naturę w krajobraz, nadający się w sam raz do gry w golfa – mówi Hulkkonen. – Piaszczyste pagórki morenowe, wysoki poziom wody gruntowej, kępy starych drzew. Dysponując taką działką, w takiej okolicy – mogliśmy rozpocząć budowę pola golfowego.

Podatki

Przysłowiowym kamieniem u szyi polskich pól golfowych, pozostają podatki od gruntu. - 80-hektarowe pole golfowe musi zapłacić około pół miliona PLN podatku gruntowego rocznie. – mówi Dziewulski. - Tak duże obciążenia utrudniają znacznie normalne funkcjonowanie. A to przecież obiekt sportowy a nie generująca wielkie obroty fabryka. Warto przedyskutować możliwość zwolnienia podatkowego lub obniżenia podatku z władzami miejskimi.
Sand Valley to pierwsze w Polsce pole golfowe które otrzymało zwolnienie z podatku gruntowego (nieruchomości na polu golfowym pozostały opodatkowane normalnie). Z doniesień prasowych wynika, że posunięto się w tej sprawie nawet do drobnego szantażu: albo zwolnienie z podatku, albo inwestycji nie będzie. – Czy naprawdę wyglądało to w ten sposób? – Niezupełnie. Przedstawiliśmy radnym Pasłęka szczegółowy biznesplan projektu i wytłumaczyliśmy, że jego realizacja nie będzie możliwa przy takich obciążeniach finansowych. Spotkaliśmy się ze zrozumieniem ze strony magistratu, a jego decyzja dotyczy nie tylko Sand Valley, lecz i pozostałych inwestorów – tłumaczy Wojciech Dziewulski. - Udało nam się zgrabnie wkomponować w strategię rozwoju przyjętą w Pasłęku, i to było kluczem do sukcesu.  

Projekt i wybór wykonawcy

O ostatecznym obliczu pola golfowego decydują projektant i wykonawca. - Współpraca z architektem pól golfowych wygląda zazwyczaj w ten sposób, że wykonuje on projekt na papierze a następnie ustala się kilka wizyt kontrolnych na budowie. – mówi Dziewulski. - Trzeba jednak pamiętać, że projekt taki otrzymuje firma budowlana z niewielkim doświadczeniem golfowym. W naszej części świata doświadczonych wykonawców pól golfowych po prostu nie ma. Zdaniem Kaia Hulkkonena, większość budowlańców podchodzi do tematu bardzo technicznie. - A pole golfowe to nie budynek. Tutaj przesunięcie bunkra o 1 metr potrafi znacznie poprawić warunki gry. Tutaj wiele się zmienia w trakcie budowy. Typowa firma budowlana, żąda dodatkowych pieniędzy za każdą poprawkę i zmianę w stosunku do otrzymanych planów. A i planów nie jest w stanie wykonać precyzyjnie. Proszę pamiętać, że mówimy o kilkudziesięciohektarowym obiekcie. Gdyby te same plany dać 10 firmom wykonawczym, zbudowałyby 10 różnych pól golfowych. I nie jest to polski problem, to raczej międzynarodowe zjawisko.
W Sand Valley zdecydowano się zatrudnić shapera – architekta wykonawczego, który nadzorowałby budowę i projektował na bieżąco gdy zajdzie taka potrzeba. Tony Ristola (USA) pojawił się w Pasłęku w 2007 roku. Prowadzi budowę przy pomocy lokalnych pracowników, rozwijając początkowy projekt autorstwa Lassi Pekka Tilandera (Fi). – Istnieją oczywiście wykonawcy naprawdę wyspecjalizowani w budowie pól golfowych – dodaje Hulkkonen. – Czasami może być to nawet dobry wybór, zwłaszcza gdy budujemy proste, niewielkie pole – np. treningowe. Jeśli jednak porywamy się na coś wyjątkowego, lepiej zatrudnić shapera.  

Prace ziemne

Zakres prac ziemnych zależy od projektu i od naturalnego ukształtowania terenu: im atrakcyjniejsze – tym mniej ziemi do przesunięcia i ukształtowania. To często najbardziej pracochłonny i kosztowny etap budowy pola golfowego. Harmonogram prac może załamać się w wyniku załamania pogody. Gdy ciężki sprzęt grzęźnie w błocie, prowadzenie prac budowlanych na polu golfowym staje się niemożliwe. – Warto obejrzeć mapy pogodowe danej okolicy z kilku ostatnich lat – mówi Kai Hulkkonen. – Gdybyśmy wcześniej mieli do nich dostęp, prawdopodobnie lepiej rozplanowalibyśmy pracę. Byliśmy przygotowani na to, że zimą siłą rzeczy prace staną. Ale tygodnie deszczu kilkakrotnie nas zaskoczyły.
W Pasłęku przesuniętych zostało około 200 000 metrów sześciennych ziemi. Dodatkowym zadaniem było wykopanie jeziora. Do legendy budowy tego pola przeszła już historia z zatopioną w nim koparką. – Nikomu nic się nie stało, ale przez pewien czas towarzyszył nam wisielczy humor – wspomina Hulkkonen.
Kolejnym etapem prac ziemnych jest system drenażu i system irygacyjny. Utrzymanie obiektu wymagać będzie stałego nawadniania, nie można jednak dopuścić do tego, by na polu golfowym stała woda. Źle położony system drenażu utrudnia nie tylko grę, ale i koszenie trawy, która na dodatek mogłaby zacząć gnić stojąc w kałużach wody. – System nawadniania i drenażu to dosyć standardowy element i nie generuje tak wielkich kosztów – mówi Hulkkonen. – Oczywiście czas potrzebny na jego ułożenie, zależy m.in. od rozmiarów pola. By system zaczął działać, zbudować należy jeszcze przepompownię. Jej koszt zależeć będzie od wydajności pomp – większe pola golfowe na których mamy do czynienia ze wzgórzami i większymi różnicami wysokości, będą potrzebowały mocniejszych urządzeń. Przepompownia zainstalowana w Pasłęku tłoczy 120 metrów sześciennych wody na godzinę. W pierwszej fazie wzrostu trawy pracować musi około 8 godzin dziennie.